第63章 房地产投资重点总结（1/2）

房地产特点

1、投资金额大

份学习指导，里面包含本周的重点内容!

2、税费成本高 由于税费成本高，房价要上涨 20%以上才能达到盈亏平衡。

3、投资期限长

4、融资能力强 普通住宅一般可以贷到房产评估金额的70%-80%，期限一般在20-30年。

5、交易流程复杂

在美国，买房时所付的税费大概是:不贷款约为购买价的1%-3%，贷款约为购买价的2%4%;持有房产期间所付的税费大概为租金的40%-50%;卖房时所付的税费大概为卖出价 20%-25%.

在香港，买房所付的税费大概是购买价的32%-35%;持有房产期间所付的税费大概为租金的20%-30%;卖房时所付的税费大概为卖出价的1%-2%。当然如果有人嫌房地产投资的税费成本太高，也可以投资REIts.

中国人投资美国的REIts租金分红只扣10%的税，卖出REIts 获得资本利得不扣税。中国人投资美国REIts 的税率比美国人要低很多。

房地产投资风险

1、市场风险 市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险。

2、政策风险跌的风险。政府为了抑制房产泡沫，采取限购、限卖、限贷、增加土地供给等政策导致房价下

3、社会风险乱、战争等。社会风险是指大的社会事件带来房价下跌的风险。社会风险主要有:政治运动、暴乱、战争等。

4、变现风险 变现风险是指以市场价卖不掉房地产的风险。 因利率大幅提高导致房价下跌的风险，央行可能会根据内部外经济形式的变化而大幅提高利率，利率大幅提高，至少会从三个方面影响房价。

5、利率风险

一是，利率提高，房地产的内在价值变小，房价会下跌:

二是，利率提高，买房的成本提高，需求会减少，房价会下跌;

三是，每月按揭贷款还款额会大幅提高，很多人可能会因此断供，房价会下跌。

6、汇率风险的风险。汇率风险指在持有房地产期间，因房地产所在国货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。

7、自然风险 因地震、洪水、海啸、飓风、火灾等自然灾害导致房地产严重损坏的风险。

第一大步骤，选择好城市

在中国最好的城市就是北、上、深、广、省会或地级市:城市过去连续3年的人口都是净流入的。

第二大步，选出好房子

这里的“好房子”是指最容易出租和出售的房子

好房子至少要符合以下条件:1、好地段;2、好环境;3、好物管;4、好户型;5、房龄小;6、空置率低.

1、好地段 地段就是一切便利性的总和。好地段就是生活很便利的区域,